Damit Sie Streitigkeiten mit Ihren Mietern und Mieterinnen aufgrund der Nebenkostenabrechnung von vornherein vermeiden könnten, sollte diese möglichst fehlerfrei sein. Wir von Lüthy Immobilien, Ihrem Immobilienmakler in Laupheim und Immobilienmakler in Biberach, verraten Ihnen, worauf Sie achten sollten.
Das Wichtigste in Kürze
- In der Nebenkostenabrechnung listen Vermieter und Vermieterinnen alle im vergangenen Jahr angefallenen und umlagefähigen Nebenkosten sowie deren Anteil der jeweiligen Mietpartei auf.
- Unterschieden wird zwischen warmen Nebenkosten, die anteilig verbrauchsabhängig abgerechnet werden, und kalten Nebenkosten, die auf die Mieter und Mieterinnen verteilt werden.
- Die Nebenkostenabrechnung ist spätestens zwölf Monate nach Ablauf des jeweiligen Kalenderjahres fällig.
Was ist die Nebenkostenabrechnung?
In der Regel zahlen Mieter und Mieterinnen eine monatliche Vorauszahlung für die in der Wohnung anfallenden Nebenkosten. Da es sich dabei aber lediglich um eine Schätzung der anfallenden Kosten handelt, sind Vermieter und Vermieterinnen verpflichtet, am Jahresende eine Nebenkostenabrechnung aufzustellen. Darin listen sie alle anfallenden Nebenkosten auf. Anschließend wird die Summe der tatsächlichen Nebenkosten mit den geleisteten Vorauszahlungen verrechnet. Dabei bekommen Mieter und Mieterinnen manchmal Geld zurück und manchmal müssen sie die Differenz nachzahlen.
Welche Kosten gehören darin aufgeführt?
Voraussetzung dafür, dass Sie Nebenkosten auf Ihre Mieter und Mieterinnen umlegen dürfen, ist, dass diese im Mietvertrag, beziehungsweise der Betriebskostenverordnung aufgelistet sind. Zu den typischen Nebenkosten gehören:
- Grundsteuer
- Wasserversorgung inklusive Warmwasserkosten sowie Haus- und Grundstücksentwässerung
- Heizungsanlage inklusive Brennmaterial und Wartungskosten
- Straßenreinigung und Müllbeseitigung
- Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
- Gartenpflege
- Schornsteinreinigung
- Sach- und Haftpflichtversicherung
- Hauswart, Hausmeister etc.
- Betrieb und Wartung der Aufzüge im Gebäude
- Stromkosten für die Beleuchtung im Außenbereich und Treppenhaus sowie Gemeinschaftsräumen
- Gemeinschaftlich genutzte Antennenanlagen
Wer zahlt was? Was muss dabei beachtet werden?
Wichtig beim Erstellen der Nebenkostenabrechnung ist zu wissen, wie die einzelnen Posten auf die verschiedenen Mieter und Mieterinnen aufgeteilt werden. Die sogenannten warmen Nebenkosten, also alles, was mit Strom, Heizung und Warmwasser zu tun hat, werden üblicherweise teilweise verbrauchsabhängig abgerechnet. Dabei darf der Anteil, der nach Verbrauch abgerechnet wird, nicht weniger als 50 und nicht mehr als 70 Prozent betragen. So wird sichergestellt, dass sich ein niedriger Verbrauch zwar lohnt, Mieter und Mieterinnen allerdings nicht zu stark ausnutzen können, dass ihre Nachbarn und Nachbarinnen ihre Wohnung über die angrenzenden Wände mitheizen.
Hingegen werden die restlichen Posten als sogenannte kalte Nebenkosten auf Grundlage der Wohnfläche gleichmäßig auf alle Mieter und Mieterinnen verteilt. Abweichend davon kann im Mietvertrag auch die Verteilung der Kosten nach Personenanzahl geregelt sein. Wichtig ist hierbei, dass Vermieter und Vermieterinnen ausschließlich laufende Kosten umlegen dürfen. Einmalig fällige Reparaturen und Gebühren zählen daher nicht zu den Nebenkosten.
Wann muss die Abrechnung erstellt werden?
Bis wann kann die Nebenkostenabrechnung erstellt werden? Berechnungsgrundlage für die Nebenkostenabrechnung ist üblicherweise das Kalenderjahr vom 01. Januar bis zum 31. Dezember. Nach Ablauf dieser Zeit haben Vermieter und Vermieterinnen zwölf Monate Zeit, die Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Die Nebenkostenabrechnung für 2022 muss also spätestens Ende 2023 vorliegen. Die Nebenkostenabrechnung bringt auch Rechte für Mieter und Mieterinnen. Nach Eingang haben diese vier Wochen Zeit, die Abrechnung zu prüfen, bevor sie etwaige Nachzahlungen leisten. Sie können der Nebenkostenabrechnung aber auch nach der Zahlung noch widersprechen. Die Frist hierfür beträgt zwölf Monate.